Vendre un bien classé F ou G au DPE : obligations, décote et stratégies

Qu'est-ce qu'un logement classé F ou G au DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique attribue à chaque logement une note de A à G, établie sur deux critères : sa consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an, et ses émissions de gaz à effet de serre, en kg de CO₂/m²/an. La règle du double seuil s'applique : c'est toujours la plus mauvaise des deux notes qui est retenue.

Les classes F et G désignent les logements les plus énergivores, communément appelés passoires thermiques. Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an ; au-delà, il bascule en G. La France comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1ᵉʳ janvier 2025, soit 12,7 % du parc.

Ces biens partagent le même profil : bâti ancien, isolation défaillante, système de chauffage vétuste. Ce sont aussi, depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, des biens dont le DPE est opposable. Si l'acquéreur découvre après la vente que le diagnostic sous-estimait la consommation réelle du logement, il peut engager la responsabilité du vendeur pour obtenir une diminution du prix ou des dommages et intérêts.

Peut-on encore vendre un bien classé F ou G ?

Oui, sans aucune restriction. C'est le point le plus mal compris du sujet, et il mérite d'être posé clairement : aucune loi en vigueur en France n'interdit la vente d'un logement classé F ou G au DPE.

La confusion vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, systématiquement citée à tort. Ce texte ne concerne que la mise en location : aucun de ses articles n'interdit ni ne restreint la mise en vente d'une passoire thermique.

Classe DPE

Interdiction de mise en location

G

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025

F

À compter du 1ᵉʳ janvier 2028

E

À compter du 1ᵉʳ janvier 2034

S'y ajoute le gel des loyers applicable aux classes F et G depuis le 24 août 2022 : impossible de réviser le loyer tant que le logement n'a pas changé de classe.

Ce calendrier ne concerne que le marché locatif. Un propriétaire peut donc mettre son bien en vente, signer un compromis et finaliser chez le notaire, quelle que soit son étiquette. Notre point sur le prix de vente et la législation immobilière revient sur ce débat récurrent d'une obligation de rénover avant la vente, régulièrement porté au Parlement mais jamais abouti à ce jour.

En pratique, ce calendrier locatif est même devenu un moteur de mise en vente : pour les bailleurs, vendre un logement déjà loué reste autorisé et constitue souvent une porte de sortie face aux échéances successives de 2025, 2028 et 2034.

Le nouveau calcul du DPE : vérifiez votre étiquette avant tout

C'est l'information que la plupart des propriétaires concernés ignorent encore, et elle peut modifier radicalement une stratégie de vente.

Un arrêté du 13 août 2025 a fait passer le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9. L'objectif affiché est de mieux refléter la réalité du mix électrique français et de se rapprocher de la norme européenne.

La conséquence est mécanique : un logement chauffé à l'électricité voit sa consommation d'énergie primaire recalculée à la baisse, et donc son étiquette potentiellement revalorisée. Environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique, sans le moindre chantier. Point essentiel : avec ce recalcul, une note ne peut que s'améliorer ou rester identique, aucun bien n'est dégradé.

En pratique : si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE a été établi avant cette réforme, il est possible que vous ne soyez plus propriétaire d'une passoire thermique. Un logement a pu passer de G à F, ou de F à E, ce qui change à la fois vos obligations d'audit et l'attractivité du bien. Or cette différence change tout : vos obligations documentaires, l'ampleur de la décote attendue, et surtout la perception qu'en auront les acquéreurs.

Le réflexe à avoir est donc simple : faire vérifier sa nouvelle étiquette avant toute décision, car un DPE refait au bon moment peut éviter une décote injustifiée. Le coût du diagnostic, de 100 à 250 euros environ selon le bien, est sans commune mesure avec l'écart de prix en jeu.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Vendre une passoire thermique n'impose pas de rénover. En revanche, cela impose une information renforcée de l'acquéreur. Ces obligations s'appliquent quel que soit le mode de commercialisation retenu, y compris si vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison sans agence, auquel cas la charge documentaire repose entièrement sur vous.

Le DPE

Il est obligatoire dès la mise en vente. Il doit figurer dans l'annonce immobilière quel que soit le support, être présenté lors des visites et annexé à l'acte authentique. Sa durée de validité est de dix ans.

L'audit énergétique réglementaire

C'est l'obligation la plus mal maîtrisée, notamment sur son périmètre exact.

Type de bien

Audit obligatoire ?

Maison individuelle classée E, F ou G

Oui

Immeuble en monopropriété ou indivision classé E, F ou G

Oui

Appartement vendu seul en copropriété

Non, le DPE suffit

Logement classé A, B, C ou D

Non (la classe D basculera en 2034)

L'obligation s'applique aux logements classés F ou G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, à la classe E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et s'étendra à la classe D au 1ᵉʳ janvier 2034. Elle ne vise que les logements individuels et les immeubles collectifs en monopropriété. Un appartement en copropriété y échappe, même classé G : seul le DPE reste exigé.

L'audit va nettement plus loin que le DPE. Après examen du bien, il aboutit à plusieurs scénarios de travaux chiffrés en une ou plusieurs étapes, destinés à atteindre au moins la classe C pour les logements étiquetés F ou G. Sa durée de validité est de cinq ans. Son coût, à la charge du vendeur, se situe généralement entre 500 et 1 200 € pour une maison individuelle.

Point de vigilance sur le calendrier : le vendeur doit remettre l'audit à l'acquéreur potentiel dès la première visite, et au plus tard au moment de la signature de la promesse ou du compromis. Attendre le rendez-vous chez le notaire est une mauvaise stratégie : si l'audit manque, l'acquéreur peut demander le report de la signature, renégocier le prix ou refuser d'aller plus loin.

Combien coûte réellement une étiquette F ou G à la revente ?

C'est ici que la question devient concrète. Les notaires parlent de valeur verte, ou, dans le cas des passoires, de décote verte : l'écart de prix constaté entre un bien énergivore et un bien équivalent mieux classé, toutes choses égales par ailleurs.

Les ordres de grandeur issus des travaux des Notaires de France :

Situation

Décote par rapport à une classe D

Maison classée G

Environ –25 %

Appartement classé G

Environ –12 %

Perte d'une classe DPE (maison)

Environ –8 % par classe

Zone très tendue (Paris)

Souvent limitée à –3 à –5 %

Zone détendue ou rurale

Décote maximale

Trois enseignements se dégagent de ces chiffres.

Premièrement, la localisation pèse plus lourd que l'étiquette. La décote peut atteindre 25 % pour une maison G en zone détendue, mais se limiter à 3 ou 5 % dans un marché très tendu. Là où la demande excède structurellement l'offre, la rareté amortit la sanction. Dans un marché rural, l'acquéreur a le choix : il fait jouer la concurrence.

Deuxièmement, la décote a tendance à dépasser le coût réel des travaux. Les acheteurs ne se contentent pas de déduire un devis : ils négocient sur la base du budget travaux augmenté d'une marge de sécurité, à laquelle s'ajoute le risque locatif futur. Un chantier estimé à 40 000 € se traduit rarement par une négociation de 40 000 €.

Troisièmement, ces moyennes nationales ne veulent rien dire pour un bien donné. Entre une maison G en zone rurale et un appartement G dans un arrondissement tendu, l'écart de traitement est considérable. C'est bien là le cœur du problème pour le vendeur.

Les trois stratégies possibles

Aucune n'est meilleure dans l'absolu : tout dépend de la trésorerie disponible, du calendrier et du profil du bien.

Option 1 : rénover avant de vendre

Vous engagez des travaux pour gagner des classes, puis vous vendez à un prix revalorisé. Notre guide sur la vente d'un bien avec travaux détaille poste par poste les arbitrages à mener entre ce qui se rentabilise et ce qui coûte plus qu'il ne rapporte.

Le coût moyen d'une rénovation permettant de passer d'un DPE F ou G à un D ou un C varie entre 25 000 et 80 000 €, selon la surface et l'état du bâti. Le parcours accompagné de MaPrimeRénov' est réservé aux logements classés E, F ou G : il impose un audit énergétique, le recours à un Accompagnateur Rénov', un gain minimal de deux classes au DPE, et finance jusqu'à 80 % du chantier selon les revenus. Les aides sont cumulables avec les CEE, l'éco-PTZ et la TVA à taux réduit. Les barèmes ayant évolué à plusieurs reprises, vérifiez impérativement votre situation auprès de France Rénov' avant tout engagement.

Pertinent si : vous avez la trésorerie, du temps devant vous, et un bien au potentiel réel après travaux.

Limites : un chantier d'ampleur mobilise plusieurs mois, l'instruction du dossier d'aide plusieurs mois de plus, et rien ne garantit que le marché vous restituera l'intégralité de l'investissement.

Option 2 : vendre en l'état, avec un dossier irréprochable

Vous assumez l'étiquette et positionnez le prix en conséquence, mais vous éliminez l'incertitude : DPE à jour, audit complet, devis d'entreprises RGE, simulation des aides mobilisables par l'acquéreur.

C'est souvent la stratégie la plus efficace, pour une raison simple : ce n'est pas l'étiquette qui fait fuir les acheteurs, c'est le flou. Un acquéreur qui ne sait pas chiffrer le chantier applique une décote de précaution largement supérieure à son coût réel. À l'inverse, un acquéreur qui dispose d'un devis, d'un calendrier et d'un montant d'aides négocie sur des bases rationnelles. C'est l'un des leviers que nous détaillons parmi les méthodes pour vendre une maison rapidement sans consentir de rabais excessif.

Pertinent si : votre calendrier est contraint, ou si le budget travaux est hors de portée.

Limites : vous devez accepter que le prix reflète l'état réel du bien.

Option 3 : cibler les acquéreurs pour qui le DPE n'est pas un obstacle

Tous les acheteurs ne réagissent pas de la même façon à une étiquette F ou G. Les primo-accédants prêts à rénover pour accéder à la propriété ne fuient pas ces biens : ils veulent simplement de la visibilité sur le budget, les étapes et les contraintes. S'y ajoutent les investisseurs-rénovateurs, qui cherchent précisément la décote pour créer de la valeur, et les acquéreurs occupants, que la contrainte locative ne concerne pas.

Pertinent si : votre bien est bien situé et présente un vrai potentiel après rénovation.

Limites : encore faut-il que ces acquéreurs vous trouvent, et qu'ils se retrouvent réellement en concurrence.

Rénover d'abord

Vendre en l'état

Cibler les rénovateurs

Délai

6 à 18 mois

Immédiat

Court à moyen

Trésorerie

Élevée

Faible

Faible

Prix attendu

Le plus élevé

Décoté

Intermédiaire

Incertitude

Élevée

Faible

Moyenne

Le vrai problème : personne ne sait fixer le prix d'une passoire thermique

Reprenons les trois options ci-dessus. Elles partagent le même angle mort : elles supposent que l'on connaisse la valeur du bien.

Or, sur un bien classé F ou G, cette valeur est structurellement incertaine. Les fourchettes de décote vont de 3 % à plus de 25 % selon la zone, le type de bien et l'ampleur des travaux. Une estimation d'agence s'appuie sur des comparables qui, par construction, sont rares et hétérogènes. Quant à l'acquéreur, il chiffre un risque, pas un bien.

Résultat, deux scénarios se répètent. Dans le premier, le vendeur affiche un prix trop haut : le bien ne génère pas de visite, s'installe dans la durée, et finit par subir une négociation d'autant plus dure qu'il est perçu comme invendable. Nos conseils lorsqu'un bien immobilier ne se vend pas décrivent précisément cet engrenage et la manière d'en sortir. Dans le second, le vendeur affiche un prix trop bas par prudence : il vend vite, mais laisse potentiellement plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la table, sans jamais le savoir.

C'est précisément le type de situation où la fixation unilatérale du prix atteint ses limites.

Comment la vente interactive peut être une solution

La vente interactive propose une inversion de logique : plutôt que d'afficher un prix et d'attendre les négociations une par une, elle organise une mise en concurrence transparente des acquéreurs sur une période déterminée. Chaque candidat voit les offres des autres et se positionne en conséquence, dans un cadre sécurisé et un calendrier connu à l'avance.

Sur un bien énergivore, ce mécanisme répond à trois difficultés spécifiques.

Il laisse le marché révéler le prix. Plutôt que d'arbitrer entre une décote de 10 % et une décote de 25 % sur la base de moyennes nationales inapplicables à votre situation, la mise en concurrence fait émerger la valeur réelle du bien, dans son marché, à cet instant. Le vendeur cesse de deviner.

Il fait jouer la concurrence entre profils d'acquéreurs. Un investisseur-rénovateur et un primo-accédant ne valorisent pas le même bien de la même façon. En négociation classique séquentielle, ils ne se rencontrent jamais. En vente interactive, ils se répondent, et c'est mécaniquement le vendeur qui en bénéficie.

Il neutralise la négociation d'ambiance. Sur une passoire thermique, l'argument « c'est une passoire, vous serez content de vous en débarrasser » fonctionne très bien en tête-à-tête. Il fonctionne beaucoup moins bien quand une autre offre est visible à l'écran.

Un point mérite d'être souligné : la vente interactive ne dispense d'aucune obligation. Le DPE, l'audit énergétique et l'information de l'acquéreur restent intégralement dus. Elle ne fait pas non plus disparaître la décote. Elle fait autre chose, et c'est ce qui compte ici : elle garantit que le prix obtenu est bien celui que le marché était prêt à payer, et non celui qu'un acquéreur mieux informé que vous a réussi à négocier.

Squarimo propose trois formules, vente à prix progressif, dégressif ou libre, qui répondent à des situations différentes. Sur un bien énergivore, notre guide sur quand choisir la vente interactive aide à trancher selon la tension du marché local et l'urgence du calendrier.

Découvrez nos trois formules de vente interactive

Questions fréquentes

Un logement classé G est-il invendable ?

Non. Les biens classés F ou G continuent de représenter une part significative des transactions dans l'ancien. Ils s'adressent simplement à des acquéreurs différents, plus attentifs au budget travaux qu'au confort immédiat.

Dois-je refaire mon DPE avant de vendre ?

Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre diagnostic est antérieur à la révision du mode de calcul, c'est fortement recommandé : votre étiquette a pu s'améliorer sans le moindre travaux.

Suis-je obligé de faire l'audit énergétique pour un appartement ?

Non, si vous vendez un lot en copropriété. L'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Seul le DPE reste exigé.

Les banques refusent-elles de financer une passoire thermique ?

Il n'existe pas de refus automatique. Les établissements sont simplement plus attentifs à la capacité de l'acquéreur à financer les travaux en plus de l'acquisition. Un dossier documenté, avec audit, devis et aides chiffrées, facilite nettement l'instruction.

Vaut-il mieux vendre maintenant ou attendre ?

L'écart de prix entre classes énergétiques se creuse d'année en année, et l'échéance de 2028 pour les logements F ajoutera une pression supplémentaire sur ce segment. L'attentisme est rarement une stratégie gagnante sur un bien énergivore.

L'avis de Squarimo

Le débat sur les passoires thermiques s'est focalisé sur une question juridique, « ai-je encore le droit de vendre ? », dont la réponse est simple et affirmative. La vraie question est ailleurs, et elle est financière : à quel prix, et selon quelle méthode ?

Sur un bien dont la valeur est incertaine et dont l'acquéreur arrive en position de force, deux leviers font la différence. La transparence documentaire, d'abord : un dossier complet transforme une peur diffuse en un calcul. La mise en concurrence, ensuite : elle est le seul mécanisme qui permette de savoir ce que le marché est réellement prêt à payer, plutôt que de le supposer.

-Sqaurimo