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Les 4 grands types d’enchères immobilières : le guide complet

Publié le 12/03/2024

De plus en plus prisées par les propriétaires pressés comme par les acheteurs avisés, les ventes aux enchères gagnent en popularité. Mais entre enchères judiciaires, notariales, domaniales ou interactives, il peut être difficile de s’y retrouver. Quelles sont les subtilités de chaque type d’enchères ? Quels avantages et pièges à éviter cachent-elles ? Comment s’y préparer au mieux, que l’on soit vendeur ou acquéreur ? Suivez le guide de Squarimo à travers un panorama complet des ventes aux enchères immobilières.

Les 4 grands types d’enchères immobilières : le guide complet

I. Comprendre les enchères immobilières

Commençons par saisir l’essence de ce mode de transaction atypique. Une vente aux enchères immobilières désigne la vente d’un bien, à un prix fixé par les participants eux-mêmes au terme d’une phase d’enchères.
Ni le vendeur ni l’acquéreur final ne déterminent seuls le montant de la transaction. Ce sont les surenchères successives qui font évoluer les mises jusqu’à désigner un gagnant.
Mais quel est vraiment l’intérêt d’un tel système ? Un modèle dynamique où l’offre et la demande interagissent en temps réel pour trouver un point d’équilibre.
Côté vendeur, les enchères permettent d’élargir considérablement le vivier d’acquéreurs potentiels. Sur des biens d’exception, la surenchère attise davantage de convoitises et peut faire grimper les prix bien au-delà des estimations initiales.
Une aubaine pour les propriétaires pressés de vendre au meilleur prix dans un délai réduit ? Pas si simple.
Car les acheteurs ont aussi beaucoup à y gagner. La compétition peut les amener à décrocher la perle rare à un tarif inférieur au marché. À condition de garder la tête froide face à l’adrénaline engendrée par les enchères…

II. Quels avantages et quels inconvénients

Si les enchères séduisent par leur côté stimulant et leurs potentielles bonnes affaires, gare toutefois aux illusions ! Des risques subsistent de part et d’autre et il s’agit de bien les appréhender.
Leur principale promesse ? Celle de transactions rapides et potentiellement avantageuses côté prix. En effet, la surenchère compétitive peut pousser certains acheteurs très motivés à mettre le paquet pour remporter les enchères.
De quoi ravir les vendeurs pressés de vendre au meilleur prix... À condition de trouver preneur. Car rien n’est moins garanti.
En parallèle, du côté acheteur, certains biens pourraient être adjugés à des tarifs inférieurs au marché immobilier traditionnel. Une opportunité possible, mais non sans danger. Car contrairement aux transactions classiques, les ventes aux enchères ne prévoient ni délai de rétractation ni clauses suspensives une fois le bien adjugé. L’acquéreur doit alors payer rapidement, sans possibilité de se désister.

III. Les différents types d’enchères immobilières

Derrière l’appellation générique d’« enchères immobilières » se cachent en fait des réalités bien différentes :

  • Les enchères judiciaires concernent des biens saisis ou en liquidation judiciaire. Organisées par un mandataire de justice, elles se tiennent physiquement au tribunal.
  • Les enchères notariales qui sont des ventes volontaires à l'initiative du propriétaire vendeur. Elles sont organisées par un notaire dans son étude ou en ligne.
  • Les enchères domaniales qui permettent à l’État de vendre certains de ses biens en les proposant aux enchères publiques.
  • La vente immobilière interactive qui offre plus de flexibilité grâce au digital, sans adjudication obligatoire.

Tour d’horizon des quatre principaux types d’enchères et de leurs spécificités.

1. Enchères judiciaires

Les enchères judiciaires concernent des biens immobiliers saisis par la justice ou mis en vente suite à une liquidation. Elles se déroulent physiquement au tribunal, où un juge supervise la vente et prononce l’adjudication finale.
Le processus obéit à des règles strictes destinées à garantir sécurité juridique et transparence. Ainsi, tout enchérisseur doit obligatoirement être représenté par un avocat tout au long de la procédure.
En outre, un dépôt de garantie est exigé en amont de la vente. Représentant généralement 10 à 20% de la mise à prix, il sert à s’assurer de la solvabilité des acheteurs.
Le jour J, dans le prétoire, les participants surenchérissent alors au rythme du chronomètre jusqu’à désignation du gagnant par le juge.

2. Enchères notariales

À l’inverse des ventes judiciaires, les enchères notariales sont des ventes volontaires organisées à l’initiative du propriétaire. Elles se déroulent dans l’étude d’un notaire, principal maître des horloges, qui orchestre la procédure dans un cadre sécurisé.
Surnommées « ventes à la bougie », elles se font traditionnellement de vive voix parmi les participants présents dans la salle. Mais l’informatisation croissante des études permet désormais également des enchères dématérialisées en ligne.
Dans tous les cas, le notaire prend soin de rédiger en amont un « cahier des charges » décrivant avec force détails les caractéristiques du bien et les conditions de la vente.
Le jour de la cession, après analyse de ce précieux document, les enchérisseurs en lice déposent classiquement un chèque de caution équivalent à 10% de la première mise avant de se lancer dans la surenchère. Que le vainqueur final ait enchéri physiquement ou en ligne, la procédure reste par la suite identique jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

3. Enchères domaniales

Troisième type d’enchères : les ventes domaniales. Elles portent spécifiquement sur des biens immobiliers détenus par l’État français.
Très encadrées, elles permettent à ce dernier de se séparer de certains actifs devenus obsolètes (bâtiments administratifs, casernes...) ou bien sans héritiers qu’il a dû récupérer.
Bien qu’elles soient ouvertes à tous, ces enchères obéissent néanmoins à certaines règles financières spécifiques destinées à garantir les intérêts de la partie publique.
Ainsi, pour tout achat aux enchères domaniales dépassant 7 500 €, une caution de 5% du montant de la mise initiale devra être déposée au préalable. Autre particularité : la gratuité totale des frais de notaire, l’État prenant à sa charge les droits d’enregistrement. Une aubaine pour les acquéreurs !

4. La vente immobilière interactive

Popularisée par des acteurs innovants comme Squarimo, la vente immobilière interactive offre la promesse d’une expérience digitale moderne, flexible et accessible au plus grand nombre.
Contrairement aux enchères traditionnelles, il n'y a pas d'adjudication obligatoire au plus offrant. Le vendeur garde la main sur le choix de l'acquéreur final.
Comment ça marche ?
Chez Squarimo, tout commence avec le vendeur par le choix d'un mode de vente parmi 3 options :

  • À prix progressif : les acheteurs potentiels font des propositions à la hausse jusqu'à atteindre une offre satisfaisante.
  • À prix dégressif : le prix de départ diminue automatiquement jusqu'à ce qu'un acquéreur réclame le bien.
  • À prix libre : chacun formule sa meilleure offre, le vendeur sélectionne ensuite celle qu'il juge la plus pertinente.

Sur la plateforme sécurisée Squarimo, les acquéreurs déposent leurs intentions d'achat contenant une proposition financière et un dossier de candidature.
Le vendeur reçoit toutes les intentions en temps réel et conserve la liberté de choisir celle qui répond le mieux à ses critères. Il n'est pas tenu de sélectionner la proposition la plus élevée.
Grâce à ce processus transparent et flexible, la vente immobilière interactive permet de générer plusieurs offres tout en garantissant les intérêts du vendeur qui garde la main sur la décision finale, assisté par l'équipe Squarimo.
Comparatif des différents types d’enchères en ligne :

Ce panorama des enchères immobilières l’a confirmé : ce mode de transaction constitue une alternative sérieuse à la vente traditionnelle, pour peu que l'on respecte certaines bonnes pratiques.
Mais entre enchères physiques chronophages et enchères en ligne encore trop rigides, un modèle se démarque par sa modernité et sa flexibilité : la vente immobilière interactive proposée par Squarimo.
Grâce à ses trois modes de vente innovants et sa plateforme digitale sécurisée, Squarimo révolutionne les codes de la transaction. Fini l'adjudication automatique ou les délais contraints ! Le vendeur reste maître du jeu en sélectionnant l'acquéreur final parmi les intentions déposées en ligne, en toute transparence.
De leur côté, les acheteurs bénéficient d'un parcours fluide pour candidater au moment qui leur convient. Le tout en toute transparence, sans mauvaise surprise ni pression.
Squarimo –

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